Жилищное право

Жилищное право


Койко-место в общежитии

Сообщение: Здравствуйте. Мой муж зарегистрирован в общежитии на койка-место. С ним проживает сосед, который тоже женился. Имеют ли право они приводить на постоянное жительство своих жен? Является ли это нарушением? Кто должен следить за этим?

 

Ответ: В Москве до сих пор существуют около 200 общежитий с так называемым заселением по койко-местам и почти в два раза меньше – со смешанным заселением. При этом зачастую несколько семей делят друг с другом одну комнату. По законодательству каждая проживающая в общежитии семья должна получить отдельное изолированное помещение размером не менее социальной нормы, равной 18 квадратным метрам. Проживание семьи на площади койко-места противоречит морально-этическим нормам.

 

Муж имеет право привести свою жену на постоянное место жительства в общежитие. Но все же лучше молодой семье обратиться в администрацию общежития и попросить отдельную комнату для проживания. Получив право на проживание в общежитии, вселяемые обязаны выписаться по прежнему месту жительства. Проживание в общежитии без прописки не разрешается. Прописка (регистрация) вселяемых производится паспортистом общежития в порядке, установленном органами внутренних дел РФ. Оплата прописки производится за счет вселяемых.

Отказ от участия в приватизации

Сообщение: Здравствуйте. Скажите пожалуйста, как мне доказать отцу, что Я его не выгоню из квартиры, если он откажется от доли в приватизации квартиры. Ведь, если он был прописан ещё в муниципальном жилье, то его нельзя будет выгнать после приватизации до конца жизни.

 

Ответ: Здравствуйте. Право каждого участвовать в приватизации является добровольным. Отказ от участия в приватизации - право каждого гражданина на отказ от приобретения в собственность жилого помещения по программе приватизации в пользу зарегистрированных с ним на одной жилплощади членов семьи. Как вам доказать отцу, что вы его не выгоните. Составьте с ним договор, по которому вы обязуетесь не выгонять его из занимаемой жилплощади, если он оформит отказ от участия в приватизации.

 

Жилое помещение передается в собственность одного, нескольких или всех совместно проживающих членов семьи. Участие в приватизации - это право, а не обязанность гражданина, поэтому любой из членов семьи может отказаться от получения в собственность жилья, оформив согласие на отказ от участия в приватизации.

 

Согласие на отказ от участия в приватизации составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Если гражданин оформил отказ от участия в приватизации, по закону за ним сохраняется право бессрочного проживания в данной квартире. Это означает, что все зарегистрированные в квартире члены семьи, имеющие до приватизации равные права с будущим собственником (будущими собственниками) квартиры, и написавшие отказ от участия в приватизации, и после процедуры приватизации сохраняют за собой пожизненное право пользования данным жилым помещением.

Сообщение: может хозяин квартиры выписать, кто в ней прописан?

 

Ответ: Хозяин квартиры может выписать прописанных в квартире лиц, но только по суду. Ответ один - обращаться в суд. Выписать гражданина могут только двумя вариантами: по собственному заявлению или по решению суда. Выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением  осуществляется только на основании вступившего в законную силу решения суда.

 

Выгнать с занимаемой жилплощади прописанного жильца без достаточных на то оснований никто не имеет права. В данной ситуации имеют значение несколько нюансов:

- если квартира не приватизирована, т.е. все прописанные жильцы фактически арендуют квартиру у государства, то выписать гражданина можно только по решению суда, причем самым распространенным основанием для выписки является доказанное постоянное отсутствие гражданина в квартире более полугода. В качестве доказательств принимаются свидетельства 2-3 соседей или других жильцов квартиры;

- если квартира приватизирована или куплена на всех собственников, тогда вообще нет никаких оснований для выписки гражданина из квартиры. Причем абсолютно не имеет значение пропорция долей в собственности;

 

- если квартира приватизирована только на одного собственника, то он может выписать другого самостоятельно тоже только через суд, если лицо не член его семьи.

Повторная приватизация

Сообщение: Я военнослужащий. В 1993 году приватизировали жилье на двоих с женой. В 2002 году расприватизировали по суду и сдали в Нижигородскую КЭЧ. Моя семья осталась без жилья. Запись в БТИ о приватизации осталась. Сейчас мы получаем новое жилье в Новосибирске, а приватизировать его не можем, детей нет. В приватизации нам отказывают, ссылаясь на справку из БТИ Сормовского района города Н. Новгорода. Ведь мы квартиру не продали, а сдали по справке строгой отчетности в Нижегородскую КЭЧ. Без которой нам не дали бы новое жилье. Как нам приватизировать жилье? После 1998 года в справке ЕГРП мы не значимся как собственники жилья.

Ответ: Повторная приватизация возможна, но не всегда. Согласно действующему законодательству право гражданина на бесплатную приватизацию предоставляется ему однократно. При этом не имеет значение, какое жилье было приватизировано – муниципальное или служебное. Таким образом, Вы использовали свое право на бесплатную приватизацию и не можете приватизировать новую квартиру еще раз.


Однако, в ряде случаев законодательство допускает восстановление прав на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения. Так могут участвовать второй раз в приватизации граждане, которые ранее расприватизировали квартиру. В Вашей ситуации необходимо точно знать основания расприватизации. Вы отметили, что она проводилась о суду. В том случае если решением суда договор приватизации был признан недействительным, то Вы вполне на законных основаниях можете восстановить своё право на приватизацию, так как признание договора недействительным влечет восстановление правового статуса, действующего до заключения сделки.


Поэтому, если Ваш договор был признан судом недействительным, то Вам необходимо обратиться в суд с просьбой признать недействительной запись в БТИ Сормовского района Нижнего Новгорода. В то же время, необходимо потребовать в судебном заседании восстановить Ваше право на приватизацию, которое фактически не было реализовано из-за признания договора приватизации недействительным.


Но если расприватизация произошла по другим основаниям, то приватизировать вновь жилое помещение Вы не можете, так как право однократной бесплатной приватизации Вами и супругой реализовано в полном объеме, при этом не имеет значение, что в дальнейшем Вы отказались от права собственности. В данной ситуации у Вас есть возможность только провести платную приватизацию, то есть выкупить жилое помещение у собственника.

Удаление записи БТИ только через суд

Сообщение: Возможно ли удалить запись в реестровой книге БТИ, о приватизированном жилье. Если оно расприватизировано по суду в 2002 году и сдано в КЭЧ гарнизона. А запись осталась.

Ответ: В настоящее время Бюро технической инвентаризации – БТИ – не занимается оформлением прав граждан на недвижимое имущество. Однако, в ряде случаев документация, имеющаяся в БТИ, служит препятствием для совершения гражданами тех или иных действий. Так запись о приватизации гражданином не дает возможность вновь стать собственником жилого помещения по договору о бесплатной приватизации даже в том случае если прежний договор приватизации был признан судом недействительным.


Но действующее законодательство допускает возможность признания такой записи в реестровой книге БТИ недействительной. Для этого необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения данного учреждения с исковым заявлением. В нем необходимо указать, что на основании решения суда договор приватизации признан недействительными и квартира возвращена собственнику, в Вашей ситуации КЭЧ гарнизона, в связи с этим просите суд признать недействительной запись в реестровой книге БТИ.

 

К исковому заявлению необходимо приложить копии решения суда о признании договора приватизации недействительным, а также справки о передачи жилого помещения уполномоченному органу собственника – гарнизонная КЭЧ. Отметим, что в исковом заявлении необходимо указать точный номер реестровой записи, который можно узнать из справки, выдаваемой БТИ. Кстати, саму справку также необходимо приложить к исковым документам.


В ряде случаев желательно ходатайствовать перед судом о истребовании в судебное заседание и самой реестровой книги для уточнения наличия данной записи. Но такие ситуации крайне редки.
После вынесения судебного решения учреждение БТИ должно внести поправки в свои реестровые книги и выдать Вам справку с учетом изменений в них. Фактически с внесения изменений в реестровую запись Вы прекратите считаться собственником жилого помещения с точки зрения регистрационных документов бюро технической инвентаризации.

Представительство в договоре купли продажи

Сообщение: Здравствуйте; У меня вопрос по поводу переоформления права собственности на квартиру. Моя мама купила в этом году квартиру в Саратове, оформила ее на себя. Мы с ней договорились, что она переоформит квартиру на свою внучку, мою дочь. Подскажите, пожалуйста:1) Каким образом ей лучше оформить квартиру на внучку . оформить договор дарения или через куплю-продажу квартиры?2) В случае оформления дарения нужно ли внучке присутствовать лично (она учится в университете в другой стране)?Большое спасибо за помощь; Всего доброго;

Ответ: В Вашей ситуации возможны оба варианта. Законодательство ни как не ограничивает родственников совершать между собой сделки по отчуждению имущества, поэтому бабушка может оформить и договор купли-продажи квартиры, и договор дарения.
Однако, в порядке заключения каждого из этих договоров имеются определенные нюансы.

 

Так если заключается договор купли-продажи квартиры, то внучка должна лично присутствовать при совершении сделки и оформления права собственности на приобретаемую недвижимость. Данные действия могут быть совершены и без её личного присутствия, но для этого она должна предварительно оформить на кого-либо доверенность, обязательно нотариально заверенную. С учетом того, что в данный момент она находится за пределами Российской Федерации ей необходимо обратиться за заверением доверенности в дипломатический орган РФ на территории страны пребывания.
В случае же оформления договора дарения личное присутствие внучки не требуется и бабушка может самостоятельно оформить дарственную, в том числе с указанием, например, на то, что дарственная вступает в силу с момента смерти дарителя. При этом оформление права собственности на квартиру по договору дарения будет осуществлено также только в присутствии внучки в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.


Отметим, что договор дарения является в данном случае более предпочтительным. Однако, при его заключении необходимо учитывать, что отменить дарение можно только в строго оговоренных законом случаях, а также нельзя обусловливать акт дарения каким-либо образом. При этом при дарении недвижимости близким родственникам нет необходимости оплачивать налог на имущество, полученное по договору дарения. В случае же заключения договора-купли продажи бабушке будет необходимо оплатить налог на доходы, полученные от реализации недвижимости.

Договор определения долей в квартире

Сообщение: Может ли в договоре определения долей быть указана нулевая доля: квартира приватизирована на 5 человек, а нужно зарегистрировать на 3 в равных долях.

 

Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Участники совместной собственности на жилье могут в любой момент перевести свое имущество в режим долевой собственности. В таких случаях заключается договор определения долей в квартире. В данной ситуации в договоре определения долей не нужно указывать нулевую долю, чтобы зарегистрировать квартиру на троих человек, двум оставшимся необходимо оформить письменный отказ от доли в квартире в пользу другого собственника.

 

Договор определения долей в квартире составляется в письменной форме и удостоверяется нотариально. Гражданский кодекс РФ (ст. 245) закрепляет в отношении общей долевой собственности презумпцию равенства долей. Однако, договором между участниками общей долевой собственности может быть предусмотрено иное. Соглашение об определении долей составляется по взаимному согласию всех собственников. В регистрационном центре по регистрации недвижимости необходимо зарегистрировать сделку и оформить свидетельство о праве собственности на человека, в пользу которого производится отказ от доли.

Задолженность по квартплате

Сообщение: Здравствуйте. Я одинокая мама, воспитываю одна двух ребятишек. У меня следующая проблема. Накопилась  задолженность по квартплате, гашу по мере возможности, ежемесячно  плачу по 3 тысячи, субсидию получить нет возможности так как проживаю в квартире с родителями (которые не работают) и оплачивать за квартиру в данный момент не могут.  Квартира находиться в собственности. Моя доля собственности составляет 1/4 . Что я могу ли я и дальше погашать частями задолженность по квартплате без судебных разбирательств.

 

Ответ: Оплатить долг по квартплате Вам все-таки придется. Потребуйте у представителей ЖКХ подробный расчет долга, включая пени, чтобы убедиться, что не платите лишнего. Если Вам предлагают сначала погасить основной долг, а потом пени, не соглашайтесь. Сначала уплатите проценты по долгу, а потом основной долг, иначе проценты так и будут копиться в течение всего времени пока Вы выплачиваете долг.

 

Согласно действующему законодательству РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

 

Чтобы погашать частями задолженность по квартплате необходимо составить соглашение. Для заключения соглашения о рассрочке погашения задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, Вам необходимо обратиться в управляющую компанию. Согласно заключенному соглашению Вам предоставят определенный срок для погашения имеющейся задолженности. При соблюдении графика погашения задолженности управляющая компания обязуется не приостанавливать подачу коммунальных услуг, не обращаться в суд с иском о взыскании суммы задолженности, не производить начисление пени на сумму задолженности.

Оспорить договор дарения

Сообщение: отец подарил квартиру своей новой супруге, мы об этом узнали спустя 15 лет, когда она нам объявила, что имеет намерения продать дом, мы в шоке, отец не совсем здоров, немота с детства, трижды лечился в псих. диспансере, что можно предпринять в этом случае?

 

Ответ: В зависимости от того, какое имущество передается в дар (движимое или недвижимое), а на практике часто оспаривают дарение недвижимого имущества. Оспаривать законность сделки может лицо, прямо указанное в законе. Согласно процессуальному законодательству, суд защищает нарушенные и оспариваемые права. Оспорить сделку дарения согласно ст. 177 Гражданского Кодекса РФ (сделка, совершенная лицом, не руководящим своими действиями и не отдающим отчета) может лицо, чьи права и законные интересы затронуты этой сделкой.

 

Таким образом, круг субъектов спора не ограничен сторонами сделки. Однако лицу (заявителю) необходимо обосновать, что оно является носителем спорного требования, т.е. лицом, который вправе заявлять требования, в т.ч. по мотиву нарушения (оспаривания) законных прав и интересов. Если нет решения суда о признании гражданина недееспособным при жизни или есть основания полагать, что нотариус совершил преступление, то сама по себе подача в суд иска о признании договора дарения недействительным является злоупотреблением правом. Такой иск в большинстве случаев не может быть удовлетворен судом.

Оформление дарственной на квартиру внуку

Сообщение: Здравствуйте. Подскажите пожалуйста по следующему вопросу: Моя бабушка собирается оформить на меня дарственную на квартиру, я являюсь ее внуком по линии отца, у нее три сына, один из них инвалид детства. Могут ли возникнуть какие либо сложности с оформлением на меня квартиры по договору дарения и если нет то во сколько оно мне обойдется? И по решению бабушки я должен буду заключить договор с одним из сыновей на выплату определенной суммы денег в определенный промежуток времени. Делаются ли подобные договоры у вас, и сколько это будет стоить?

 

Ответ: Здравствуйте. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями. Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. Государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.

 

В остальных случаях дарение допускается. Договор дарения жилого помещения оформляется с участием двух сторон и проходит процедуру государственной регистрации.

Дарственную на квартиру или дом можно оформить в простой письменной форме. Что касается расходов, то основной расход, который можно понести при оформлении дарственной, это налог на безвозмездную передачу собственности. Но если Даритель и Одариваемый являются близкими родственниками (дедушка, бабушка, внуки, братья, сестры) — налог на дарение отсутствует. Если дарственная на квартиру или дом заверяется нотариально, нужно оплатить госпошлину за нотариальное оформление.

 

Что касается договора, то по согласию обоих сторон, можно составить любой договор, на тех условиях, на которые согласны обе стороны. Для достоверности и гарантии исполнения такого договора, его можно заверить нотариально. Получить квалифицированную юридическую помощь при оформлении договора, вы сможете, обратившись в наше адвокатское бюро.

Страницы: