Разделения помещения, являющегося предметом залога на два новых помещения не влечет прекращения залога


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел заявление открытого акционерного общества о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда № А29-1504/2010 и постановления Федерального арбитражного суда по тому же делу. Спор состоит в следующем. Залогодатель передал нежилое помещение залогодержателю. Нежилое помещение разделено на два новых нежилых помещения. После чего залогодатель продал два нежилых помещения по договору купли-продажи. Залогодатель и залогодержатель обратились в УФРС за государственной регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения. Государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение вышеназванных помещений.

 

Общество (залогодержатель) посчитав, что отказ в государственной регистрации не соответствуют требованиям действующего законодательства и препятствует заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу о признании отказа в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, недействительным. И о возложении на УФРС обязанности зарегистрировать переход права собственности к обществу на указанные помещения. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявления общества, мотивировав свой судебный акт тем, что в результате преобразования нежилого помещения, не произошло гибели предмета залога и, соответственно, залог не прекратился. Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и поддержал решение суда первой инстанции.

 

Дело передано на рассмотрение в Высший Арбитражный суд. ВАС РФ сохраняет последовательность в вопросах защиты прав залогодержателей. ВАС РФ (дело ВАС-902/11) поддержал мнение 2 Апелляционного арбитражного суда РФ, суть которого сводится к следующему: разделение объекта, являющего с предметом ипотеки на несколько новых объектов, не означает прекращение ипотеки вследствие «гибели» вещи. Коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает, что суды первой и кассационной инстанции, делая выводы о гибели предмета залога - нежилого помещения и отсутствии необходимости согласия залогодержателя на отчуждение нежилых помещений, не правильно применили нормы материального права.

 

Поскольку отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к обществу права собственности на нежилые помещения соответствует действующему

законодательству, основания для его признания недействительным у судов первой и кассационной инстанций отсутствовали. Таким образом, Президиум ВАС РФ постановил, решение Арбитражного суда и постановление Федерального арбитражного суда отменить, постановление Второго арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

№ 902/11

Москва 12 июля 2011 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В.,

Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А.,

Медведевой А.М., Нешатаевой Т.Н., Першутова А.Г., Сарбаша С.В. –

рассмотрел заявления открытого акционерного общества «Сбербанк

России» в лице Коми отделения № 8617 и Управления Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и картографии по

Республике Коми о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного

суда Республики Коми от 27.04.2010 по делу № А29-1504/2010 и

постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа

от 13.10.2010 по тому же делу

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – открытого акционерного общества «Сбербанк

России» – Захаренков А.В.;

от общества с ограниченной ответственностью «Арус» и

индивидуального предпринимателя Мельничука С.В. – Юркин А.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Медведевой А.М., а также

объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум

установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Арус» (далее –

общество «Арус») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с

заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы

по Республике Коми (в настоящее время – Управление Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и картографии по

Республике Коми, далее – Управление Росреестра по Республике Коми,

регистрирующий орган) о признании недействительным отказа в

государственной регистрации права собственности на нежилые помещения

№ 1.003 площадью 348,9 кв. метра (помещения на поэтажном плане:

подвал 1 – 8, 8а, 9 – 15, 1-ый этаж 1 – 8, 12а) и № 1.004 площадью

406,2 кв. метра (помещения на поэтажном плане: 1-ый этаж 9 –34),

расположенные по адресу: г. Ухта, ул. Мира, д. 2, выраженного в

сообщениях от 17.02.2010 № 20/067/2009-513 и 20/067/2009-514, и о

возложении на Управление Росреестра по Республике Коми обязанности

зарегистрировать переход права собственности на указанные помещения к

обществу «Арус».

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.04.2010

заявленные требования удовлетворены.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда

от 01.07.2010 суд перешел к рассмотрению дела по правилам,

установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской

Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

на основании части 6.1 статьи 268 названного Кодекса в связи с принятием

решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле

(индивидуального предпринимателя Мельничука С.В. и Акционерного

коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Коми

отделения № 8617).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены

индивидуальный предприниматель Мельничук С.В. и Акционерный

коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Коми

отделения № 8617 (в настоящее время – открытое акционерное общество

«Сбербанк России», далее – Сбербанк России).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.08.2010

отменено решение суда первой инстанции и отказано в удовлетворении

заявленных требований.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановлением от 13.10.2010 постановление суда апелляционной

инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без

изменения.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской

Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда

Республики Коми и постановления Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа Управление Росреестра по Республике Коми и

Сбербанк России просят их отменить, ссылаясь на нарушение

единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм

права, и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В отзыве на заявления общество «Арус» просит оставить

оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлениях,

отзыве на них и выступлениях присутствующих в заседании

представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что

заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела,

10.05.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) зарегистрировано право

собственности индивидуального предпринимателя Мельничука С.В.

(далее – предприниматель) на нежилое помещение № 1001 (помещения на

поэтажном плане: подвал № 1 – 8, 8а, 9 – 15; 1-ый этаж № 1 – 34)

площадью 755,1 кв. метра, расположенное по адресу: г. Ухта, ул. Мира,

д. 2 (далее – нежилое помещение № 1001).

В обеспечение исполнения обязательств по договору от 08.05.2007

№ 259 об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель

(залогодатель) передал нежилое помещение № 1001 Сбербанку России

(залогодержателю) в залог. Договор залога от 10.05.2007 № 496 (далее –

договор залога, договор № 496) зарегистрирован 22.05.2007. В ЕГРП

внесена запись об обременении права предпринимателя на нежилое

помещение № 1001 залогом.

Нежилое помещение № 1001 на основании заявления

предпринимателя и с согласия Сбербанка России (при условии сохранения

залога в пользу банка) разделено на два новых нежилых помещения:

помещение № 1.003 общей площадью 348,9 кв. метра (помещения

на поэтажном плане: подвал 1 – 8, 8а, 9 – 15; 1-ый этаж 1 – 8, 12а) (далее –

нежилое помещение № 1.003) и помещение № 1.004 общей площадью

406,2 кв. метра (помещения на поэтажном плане: 1-ый этаж 9 – 34) (далее –

нежилое помещение № 1.004). Право собственности предпринимателя на

данные помещения зарегистрировано в ЕГРП 12.03.2009.

В соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных

постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998

№ 219 в редакции от 22.11.2006, актуальные записи об ограничении прав

залогодателя были перенесены в подразделы III-2 «Запись об ипотеке»

разделов ЕГРП, открытых на вновь образованные нежилые помещения. В

свидетельствах о государственной регистрации права указано, что право

собственности предпринимателя на нежилые помещения № 1.003 и

№ 1.004 обременено ипотекой.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2009

(далее – договор купли-продажи) предприниматель продал нежилые

помещения № 1.003 и № 1.004 обществу «Арус».

Предприниматель и общество «Арус» обратились в регистрирующий

орган с заявлением о государственной регистрации перехода права

собственности на названные нежилые помещения к обществу «Арус».

Государственная регистрация была приостановлена со ссылкой на

пункт 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав) в связи с

отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение указанных

помещений.

Регистрирующий орган сообщениями от 17.02.2010

№ 20/067/2009-513 и № 20/067/2009-514 отказал в государственной

регистрации перехода права собственности на нежилые помещения

№ 1.003 и № 1.004 к обществу «Арус», поскольку в течение срока

приостановления государственной регистрации согласие Сбербанка

России на отчуждение этих объектов не было представлено в

регистрирующий орган и, следовательно, причина, препятствующая

регистрации, не устранена.

Общество «Арус», сочтя, что отказ в государственной регистрации

не соответствует требованиям действующего законодательства и

препятствует осуществлению его предпринимательской деятельности,

обратилось в арбитражный суд с названными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества «Арус»,

исходил из того, что предметом залога по договору № 496 является

нежилое помещение № 1001 и условие договора о необходимости согласия

залогодержателя на отчуждение предмета залога распространяется только

на это нежилое помещение. Заявление же предпринимателя и общества

«Арус» содержало просьбу о регистрации перехода права собственности

на другие нежилые помещения, не являющиеся предметом залога, а

именно: нежилые помещении № 1.003 и № 1.004. Суд счел, что на

отчуждение названных помещений, не являющихся предметом залога,

согласие залогодержателя не требовалось. Поскольку представленные

документы соответствовали требованиям закона и содержали всю

необходимую информацию для регистрации права, у регистрирующего

органа отсутствовали основания для отказа в регистрации этого права.

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая законным

отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к

обществу «Арус» права собственности на нежилые помещения № 1.003 и

№ 1.004, суд апелляционной инстанции мотивировал принятое решение

тем, что в результате преобразования нежилого помещении № 1001 не

произошло гибели предмета залога и, соответственно, залог не

прекратился. Право предпринимателя на эти помещения обременено

ипотекой, зарегистрированной в установленном порядке. Следовательно,

нежилые помещения № 1.003 и № 1.004 могут отчуждаться

предпринимателем только с согласия Сбербанка России.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда

апелляционной инстанции и поддержал решение суда первой инстанции,

указав на то, что при создании объектов недвижимости № 1.003 и № 1.004

нежилое помещение № 1001(предмет залога) прекратило существование

как объект гражданских прав, то есть произошла гибель данного объекта

недвижимости, в связи с чем залог прекратился. При этом суд

кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352

Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем суды первой и кассационной инстанций не учли

следующее.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского

кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели

заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель

не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345

данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение № 1001

площадью 755,1 кв. метра, являющееся предметом залога, было разделено

предпринимателем на два помещения: № 1.003 площадью 348,9 кв. метра и

№ 1.004 площадью 406,2 кв. метра. Однако разделение предмета залога на

части не означает его гибель.

Учитывая, что Сбербанк России письмом от 25.02.2009 № 67-20-115

выразил согласие на раздел помещения № 1001 при условии сохранения

залога, и обременение права собственности предпринимателя на

помещения № 1.003 и № 1.004 залогом зарегистрировано, что

свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета,

основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.

Таким образом, вывод судов первой и кассационной инстанций о

прекращении залога основан на неправильном применении названной

нормы материального права и не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» имущество, заложенное по

договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу

путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в

имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого

взноса в имущество производственного кооператива или иным способом

лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором

об ипотеке.

Пункт 4.1.2. договора залога содержит условие о запрете

залогодателю (обществу «Арус») без письменного согласия

залогодержателя (Сбербанка России) распоряжаться предметом залога, в

том числе отчуждать его, до полного выполнения заемщиком обязательств

по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о государственной

регистрации прав к заявлению о государственной регистрации прав

должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое

имущество и представляемые на государственную регистрацию прав,

должны соответствовать требованиям, предусмотренным

законодательством Российской Федерации, и отражать информацию,

необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое

имущество в ЕГРП.

Установив отсутствие в пакете документов, представленном для

государственной регистрации перехода права собственности на помещения

№ 1.003 и № 1.004 к обществу «Арус», письменного согласия Сбербанка

России на их отчуждение, а также отсутствие в договоре купли-продажи

указания об обременении права продавца на эти нежилые помещения

залогом, регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных

ему статьей 19 Закона о государственной регистрации прав, обоснованно

приостановил государственную регистрацию перехода права, предложив

предпринимателю и обществу «Арус» представить дополнительные

доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав.

В связи с неустранением названными лицами в установленный срок

причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных

действий, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации

прав.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что

оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия

(бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия,

должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному

правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд

принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку отказ регистрирующего органа в государственной

регистрации перехода к обществу «Арус» права собственности на нежилые

помещения № 1.003 и № 1.004 соответствует действующему

законодательству, основания для его признания недействительным у судов

первой и кассационной инстанций отсутствовали.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и

постановление суда кассационной инстанции как нарушающие

единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм

права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по

делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на

основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в

настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на

основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5

части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.04.2009 по делу

№ А29-1504/2010 и постановление Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа от 13.10.2010 по тому же делу отменить.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда

от 05.08.2010 оставить без изменения.

Председательствующий А.А. Иванов