Право на земельный участок может быть реализовано путем проведения фактических землеустроительных работ


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 12971/11 от 7 февраля 2012 года, в котором рассматривался спор между обществом с ограниченной ответственностью, поселковой администрацией сельского поселения и закрытым акционерным обществом. Суть рассмотренного ВАС в порядке надзора спора касалась применения ст.12 Земельного Кодекса РСФСР, и норм Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в отношении требований об устранении нарушении права и требования о признании сделки недействительной. Поводом к рассмотрению дела в порядке надзора стало обращение в ВАС администрации сельского поселения и закрытого акционерного общества о пересмотре в порядке надзора  решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции, об удовлетворении требований общества об устранении препятствий в пользовании земельным участком, путем признания недействительной сделки купли-продажи.

Фабула дела: Между администрацией (продавцом) и обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи здания библиотеки, находящегося в муниципальной собственности, и земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. На этот земельный участок и здание библиотеки в установленном порядке зарегистрировано право собственности общества. Однако общество с ограниченной ответственностью полагает, что указанная сделка является недействительной, поскольку совершена в отношении земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного пользования, в связи с чем, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Мнения арбитражных судов по настоящему спору разошлись. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование общества, указывая на несоответствие оспариваемой сделки Закону о приватизации и отсутствие у администрации прав распоряжения земельным участком, так как у истца право постоянного (бессрочного) пользования этим участком возникло в соответствии со ст. 12 Земельного кодекса РСФСР. Однако суд апелляционной инстанции не согласился с данным подходом и отменил решение суда первой инстанции, сославшись на пропуск срока исковой давности. Между тем суд кассационной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, полагая, что к данным требованиям собственника неприменим срок исковой давности.

Дело об устранении препятствий в пользовании земельным участком передано для пересмотра в  порядке надзора, поскольку истец, оспаривая заключенный ответчиками договор купли-продажи здания библиотеки и земельного участка, претендует на земельный участок, занятый объектом недвижимости, права на который истец не заявляет. Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум. Президиум ВАС не согласился с правовой позицией судов первой и кассационной инстанции и удовлетворил заявление администрации, мотивируя свое постановление следующим. Библиотека, находящаяся на спорном земельном участке никогда не передавалось на каком-либо праве обществу. Право общества на указанный земельный участок может быть реализовано путем проведения фактических землеустроительных работ. С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что оспариваемый договор купли-продажи не нарушает прав общества на находящийся в его владении земельный участок.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 12971/11
Москва 7 февраля 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К.,
Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П.,
Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Попова В.В.,
Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявления поселковой администрации сельского
поселения «Поселок Детчино» и закрытого акционерного общества
«Хлебокомбинат» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного
суда Калужской области от 02.02.2011 по делу № А23-3372/10Г-15-175 и
постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 26.07.2011 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя – поселковой администрации сельского поселения
«Поселок Детчино» (ответчика) – Смагин В.П.;
от заявителя – закрытого акционерного общества «Хлебокомбинат»
(ответчика) – Голикова Н.В., Смирнова Е.И.;
от общества с ограниченной ответственностью «Бытовик» (истца) –
Ребенко А.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Попова В.В. и объяснения
присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц,
Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Бытовик» (далее –
общество «Бытовик») обратилось в Арбитражный суд Калужской области
с иском к поселковой администрации сельского поселения «Поселок
Детчино» (далее – администрация) и закрытому акционерному обществу
«Хлебокомбинат» (далее – общество «Хлебокомбинат») об устранении
препятствий в пользовании земельным участком площадью 0,138 гектара с
кадастровым номером 40:13:180303:139, расположенным по адресу:
Калужская обл., Малоярославецкий р-н, пос. Детчино, ул. Ленина, д. 5,
путем признания недействительной сделки купли-продажи от 02.10.2003
здания библиотеки и земельного участка площадью 261 кв. метр,
находящихся по указанному адресу (с учетом уточнения предмета иска в
соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
общество с ограниченной ответственностью «Бытовое обслуживание»,
администрация муниципального района «Малоярославецкий район».
Решением Арбитражного суда Калужской области от 02.02.2011 иск
удовлетворен.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13.04.2011 решение от 02.02.2011 отменено, в иске отказано.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа
постановлением от 26.07.2011 постановление от 13.04.2011 отменил,
решение от 02.02.2011 оставил в силе.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре решения суда первой инстанции и постановления
суда кассационной инстанции в порядке надзора заявители просят их
отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и
применении судами статьи 12 Земельного кодекса РСФСР (1991 год),
Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о
приватизации), постановление суда апелляционной инстанции оставить без
изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и
выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих
в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению
по следующим основаниям.
Судами установлено, что между администрацией (продавцом) и
обществом «Хлебокомбинат» (покупателем) согласно протоколу о
результатах продажи посредством публичного предложения здания
библиотеки, находящегося в муниципальной собственности, заключен
договор от 02.10.2003 купли-продажи этого здания площадью
73,3 кв. метра, находящегося по адресу: пос. Детчино, ул. Советская, 4, и
земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, площадью
261 кв. метра с кадастровым номером 40:13:180303:0074.
Право собственности общества «Хлебокомбинат» на этот земельный
участок и здание библиотеки в установленном порядке зарегистрировано в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (далее – ЕГРП), что подтверждается свидетельствами о
государственной регистрации права от 24.12.2003 серии 40 ЕР № 161900 и
серии 40 ЕР № 175028.
Общество «Бытовик», полагая, что указанная сделка является
недействительной как совершенная в отношении земельного участка,
принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, и
не соответствующая Закону о приватизации, обратилось в арбитражный
суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции счел, что право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком у товарищества с ограниченной
ответственностью «Бытовое обслуживание» (далее – товарищество)
возникло в соответствии со статьей 12 Земельного кодекса РСФСР. В связи
с переходом права собственности на часть здания № 5 по улице Ленина в
поселке Детчино обществу «Бытовик» (образованному в результате
реорганизации товарищества), ему же в силу статьи 37 Земельного кодекса
РСФСР 1991 года перешло и право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел
к выводу о несоответствии оспариваемой сделки Закону о приватизации и
отсутствии у администрации прав распоряжения земельным участком с
кадастровым номером 40:13:180303:139, поскольку право постоянного
(бессрочного) пользования этим участком возникло у истца в силу закона в
соответствии со статьей 12 Земельного кодекса РСФСР, а сам земельный
участок в установленном законом порядке не изымался.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой
инстанции, посчитав, что земельный участок, изображенный в виде
прямоугольника на оборотной стороне свидетельства о праве постоянного
(бессрочного) пользования от 23.02.1993, выданного Детчинскому
комбинату бытового обслуживания населения (далее – комбинат бытового
обслуживания), и есть спорный земельный участок с кадастровым
номером 40:13:180303:139, при этом сослался на пропуск срока исковой
давности.
Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой
инстанции, указав на то, что договор от 02.10.2003 купли-продажи
совершен в отсутствие у администрации полномочий по распоряжению
земельным участком, принадлежащим истцу на праве пользования,
муниципальное имущество отчуждено с нарушением законодательства о
приватизации. При этом суд кассационной инстанции сделал вывод о
неприменении исковой давности к требованию собственника или иного
владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти
нарушения и не были соединены с лишением владения.
Между тем суды первой и кассационной инстанций не учли
следующего.
Как усматривается из материалов дела, свое право на земельный
участок с кадастровым номером 40:13:180303:139 общество «Бытовик»
обосновывает тем, что оно создано путем выделения из созданного на базе
Малоярославецкого районного производственного объединения бытового
обслуживания, располагавшегося по адресу: пос. Детчино, ул. Ленина, д. 5,
товарищества – правопредшественника общества с ограниченной
ответственностью «Бытовое обслуживание», являвшегося собственником
здания комбината бытового обслуживания, что подтверждается договором
купли-продажи от 23.12.1992 № 20, постановлением администрации
Малоярославецкого района от 28.12.1992 № 887, регистрационным
удостоверением о праве собственности товарищества на здание комбината
бытового обслуживания от 23.04.1998 № 97.
На основании постановления администрации Детчинского сельского
совета Малоярославецкого района Калужской области от 03.02.1993 № 16
комбинату бытового обслуживания предоставлен земельный участок
общей площадью 0,138 гектара из земель Детчинского сельского совета, о
чем выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования
от 23.02.1993.
По решению общего собрания учредителей от 29.01.1998
товарищество реорганизовано путем выделения из него общества
«Бытовик» с передачей по акту приема-передачи в уставной капитал
образованного общества имущества, соответствующего шести долям в
уставном капитале товарищества.
В результате совершения обществом «Бытовик» ряда сделок купли-
продажи нежилых помещений от 23.04.2010 в его собственности оказалось
все здание комбината бытового обслуживания,расположенное на
земельном участке с кадастровым номером 40:13:180303:139.
Право собственности на здание комбината бытового обслуживания
общей площадью 341,2 кв. метра с инвентарным номером 9005 в
установленном порядке зарегистрировано за обществом «Бытовик» в
ЕГРП (свидетельство от 20.05.2010 серии 40 КЛ № 012380).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской
Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности,
безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном
управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, приобретают права на эти земельные участки в
соответствии с названным Кодексом.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в связи с переходом
права собственности на здание к обществу «Бытовик» перешло и право
пользования земельным участком с кадастровым номером
40:13:180303:139.
При составлении в 2009 году кадастровым инженером межевого
плана на формируемом обществом «Бытовик» земельном участке
площадью 1 380 кв. метров было выявлено наложение на смежный
земельный участок с кадастровым номером 40:13:180303:1016, отсутствие
согласования границы с собственниками смежных земельных участков, а
также нахождение объекта недвижимости, принадлежащего на праве
собственности обществу «Хлебокомбинат».
Судебная землеустроительная экспертиза, назначенная судом первой
инстанции, установила наложение земельного участка общества
«Хлебокомбинат» с кадастровым номером 40:13:180303:0074 на
земельный участок общества «Бытовик» с кадастровым номером
40:13:180303:139, наложение составляет 251 кв. метр.
В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Федерального закона
от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее –
Закон о земельном кадастре), действовавшим на момент внесения в
государственный земельный кадастр сведений о земельном участке
общества «Бытовик», сведения о правах на земельные участки и
ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый
государственный реестр земель на основании сведений ЕГРП, а также на
основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся
юридически действительными на момент внесения указанных сведений в
государственный земельный кадастр.
В силу пункта 2 статьи 17 Закона о земельном кадастре сведения о
площади, местоположении земельных участков и их иных характеристиках
вносятся в документы государственного земельного кадастра в том числе
на основании материалов проведения землеустроительных работ.
Статьями 3, 15, 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О
землеустройстве» (далее – Закон о землеустройстве), действовавшими на
момент внесения сведений о земельном участке общества «Бытовик» в
государственный земельный кадастр, предусмотрено обязательное
проведение таких работ в случаях изменения границ объектов
землеустройства, а также проведение работ по межеванию объектов
землеустройства, то есть установление на местности границ земельных
участков, описание их местоположения, изготовление карты (плана)
объекта землеустройства. Статьями 19, 22 Закона о землеустройстве
определено обязательное формирование землеустроительного дела,
включающего в себя наличие землеустроительной документации в
отношении каждого объекта.
Между тем суд апелляционной инстанции установил, что
землеустроительные работы для постановки в 2005 году на кадастровый
учет земельного участка общества «Бытовик» не проводились,
соответствующие документы о межевании не изготавливались, его
границы с землепользователями земельных участков, вошедших в спорный
участок, не согласовывались.
Сведения о земельном участке общества «Бытовик» в
государственный земельный кадастр были внесены в 2005 году на
основании свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования
от 23.02.1993. Причем к этому моменту сведения о площади земельного
участка с кадастровым номером 40:13:180303:139 и его правообладателе
(комбинате бытового обслуживания) не соответствовали фактическому
положению, поскольку комбината бытового обслуживания как
юридического лица в 2005 году не существовало, а часть названного
земельного участка в 2003 году была учтена в государственном земельном
кадастре под номером 40:13:180303:0074 как собственность общества
«Хлебокомбинат», необходимая для эксплуатации здания библиотеки.
Как установлено судами, библиотека представляла собой
построенное в 1947 году здание, которое никогда не передавалось на
каком-либо праве комбинату бытового обслуживания.
Общество «Хлебокомбинат», произведя за свой счет реконструкцию
указанного здания, приобретенного им по договору купли-продажи
от 02.10.2003, до настоящего времени осуществляет в отношении
земельного участка с кадастровым номером 40:13:180303:0074, на котором
это здание находится, полномочия собственника.
На земельном участке общества «Хлебокомбинат» с кадастровым
номером 40:13:180303:0074 не находятся объекты недвижимости общества
«Бытовик», отсутствуют и доказательства того, что этот земельный
участок необходим для использования объектов недвижимости общества
«Бытовик».
Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от 02.10.2003
не нарушает прав общества «Бытовик» на находящийся в его владении
земельный участок с кадастровым номером 40:13:180303:0074,
необходимый для использования расположенного на нем принадлежащего
истцу здания.
Право общества «Бытовик» на указанный земельный участок может
быть реализовано путем проведения фактических землеустроительных
работ: определения границ земельного участка, уточнения его площади, в
том числе с учетом прав смежных землепользователей, и кадастрового
учета изменений сведений об указанном земельном участке.
При названных обстоятельствах постановление суда кассационной
инстанции нарушает единообразие в толковании и применении
арбитражными судами норм права и на основании пункта 1 части 1
статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
подлежит отмене.
Постановление суда апелляционной инстанции подлежит
оставлению без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:
постановление Федерального арбитражного суда Центрального
округа от 26.07.2011 по делу № А23-3372/10Г-15-175 Арбитражного суда
Калужской области отменить.
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13.04.2011 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий А.А. Иванов