Права на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, при аренде помещений на этом участке не передаются


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 13966/11 от 15 марта 2012 года, в котором рассматривался спор между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери и Управлением внутренних дел по городу Твери. Суть рассмотренного ВАС в порядке надзора спора касалась взыскания задолженности, образовавшейся из-за несвоевременного внесения арендных платежей за арендуемое помещение. Поводом к рассмотрению дела в порядке надзора стало обращение в ВАС департамента управления имуществом о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в удовлетворении требований о взыскании суммы задолженности за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого помещения.

Фабула дела: Между департаментом управления имуществом и земельными ресурсами (арендодатель) и управлением внутренних дел заключен договор аренды нежилого помещения, которое принадлежало на праве собственности муниципальному образованию. Данное помещение передано арендатору по передаточному акту. Кроме того, сторонами к договору аренды был заключен ряд дополнительных соглашений. Также дополнительным соглашением было установлена обязанность арендатора вносить платежи за земельный участок, необходимый для использования арендуемого имущества. Впоследствии департамент, ссылаясь на то, что арендатор не внес плату за пользование земельным участком, а также несвоевременно вносил арендные платежи за арендуемое помещение, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражные суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований департамента, указав, что арендодатель не доказал своего права на взыскание платежей за пользование земельным участком. Сдаваемое в аренду помещение находится в многоквартирном доме, земельный участок под которым перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Следовательно, как посчитали суды, арендодатель не обладал правами по сдаче общего имущества в аренду. Кроме того, вывод судов, что с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ возникло право общей долевой собственности на земельный участок, является возникло право общей долевой собственности обоснованным.


Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум, согласившись с выводом о возникновении у собственников жилых и нежилых помещений дома, среди которых был и арендодатель, общей долевой собственности. Президиум ВАС согласился с правовой позицией судов нижестоящих инстанций и оставил заявление арендатора без удовлетворения, мотивируя свое постановление следующим. Согласно гражданскому законодательству распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В данном случае, из материалов дела не следует, что департаментом и сособственниками земельного участка, занятого домом, установлен какой-либо порядок пользования земельным участком. С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что поскольку департамент не обладал полномочиями по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев помещений в этом доме, у него отсутствует право на взыскание с арендатора помещения платы за пользование участком.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 13966/11
Москва 15 марта 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В.,
Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П.,
Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В.,
Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление Департамента управления имуществом и
земельными ресурсами администрации города Твери о пересмотре в
порядке надзора решения Арбитражного суда Тверской области
от 09.03.2011 по делу № А66-9754/2010, постановления Четырнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 и постановления
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.08.2011
по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., Президиум
установил следующее.
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами
администрации города Твери (далее – департамент, арендодатель) и Отдел
внутренних дел Московского района города Твери (правопреемник по
договору – Управление внутренних дел по городу Твери; далее –
управление, арендатор) заключили договор аренды от 11.08.2005 № 295
(далее – договор аренды) нежилого помещения площадью 72,3 кв. метра,
принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию
«Город Тверь», расположенного на первом этаже многоквартирного
жилого дома по адресу: г. Тверь, пос. Химинститута, д. 3. По
передаточному акту данное помещение передано арендатору.
Сторонами был заключен ряд дополнительных соглашений к
договору аренды, предусматривавших продление срока аренды, уточнение
переданного в аренду объекта и наименования арендатора, изменение
условия об арендной плате.
Дополнительными соглашениями от 01.11.2006, 25.09.2008,
23.10.2009 к договору аренды стороны установили, что помимо арендной
платы за арендуемое нежилое помещение арендатор уплачивает
арендодателю также плату за пользование земельным участком,
необходимым для использования объекта, размер которой, как и размер
арендной платы, определяется прилагаемыми к договору расчетами.
Ссылаясь на то, что арендатор не внес плату за пользование
земельным участком за период с декабря 2008 года по апрель 2010 года, а
также несвоевременно вносил арендные платежи за арендуемое
помещение, департамент обратился в Арбитражный суд Тверской области
с иском к управлению о взыскании 9 334 рублей 73 копеек задолженности
за пользование земельным участком, необходимым для использования
арендуемого помещения, за период с 01.12.2008 по 08.04.2010 и
6 900 рублей 88 копеек пеней за просрочку уплаты арендных платежей за
пользование помещением за период с 11.12.2008 по 11.12.2009.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 09.03.2011 в
удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 11.05.2011 решение суда первой инстанции оставлено без
изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановлением от 29.08.2011 указанные судебные акты оставил без
изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов
департамент просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами
единообразия в толковании и применении норм права в части
недопустимости включения сторонами в договор аренды помещения
условия о плате за пользование земельным участком.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении,
Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению
без изменения по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании платы за
пользование земельным участком, суды сочли, что арендодатель не
доказал своего права на взыскание с арендатора помещения платы за
пользование земельным участком или частью земельного участка. При
этом суды исходили из того, что сдаваемое в аренду помещение находится
в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован и
поставлен на кадастровый учет в 2003 году, и, следовательно, с момента
введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть
с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность
собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.
Таким образом, поскольку департамент не обладал полномочиями по
сдаче в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой
собственности владельцев помещений в этом доме, у него отсутствует
право на взыскание с арендатора помещения платы за пользование
участком.
Вывод судов о том, что с момента введения в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации у собственников помещений в
многоквартирном доме, включая муниципальное образование «Город
Тверь», возникло право общей долевой собственности на сформированный
и поставленный на кадастровый учет земельный участок под этим
многоквартирным домом, является обоснованным.
Исходя из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – Гражданский кодекс, Кодекс) распоряжение
имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 Кодекса
владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом правил пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса,
поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами
гражданского законодательства, при наличии установленного порядка
пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается
таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать
другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех
пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком
имеет право владеть и пользоваться этим имуществом
Однако ни из материалов дела, ни из судебных актов не следует, что
департаментом и другими собственниками помещений в многоквартирном
доме как сособственниками земельного участка, занятого домом,
установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным
участком и, следовательно, у департамента отсутствуют какие-либо
специальные права по владению и пользованию этим участком, которые
могли бы быть переданы департаментом управлению за плату вместе с
передаваемым в аренду нежилым помещением.
При названных обстоятельствах суды оценили условие договора
аренды, предусматривающее помимо обязанности управления вносить
арендную плату за это помещение также обязанность вносить плату за
земельный участок, как условие о передаче земельного участка в аренду.
Основываясь на положениях части 1 статьи 16 Федерального закона
от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации, пункта 1 статьи 246 Кодекса, суды обоснованно
указали, что департамент незаконно распорядился земельным участком,
находящимся в общей долевой собственности, без согласия других
сособственников, и, следовательно, у департамента отсутствует право на
получение платы за этот участок с управления.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по
делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на
основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в
настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на
основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тверской области от 09.03.2011 по делу
№ А66-9754/2010, постановление Четырнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 11.05.2011 и постановление Федерального
арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.08.2011 по тому же делу
оставить без изменения.
Заявление Департамента управления имуществом и земельными
ресурсами администрации города Твери оставить без удовлетворения.
Председательствующий А.А. Иванов