Договор аренды имущества не может заключаться, без экспертной оценки последствий такого договора


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 13387/11 от 29 марта 2012 года, в котором рассматривался спор между Федеральным государственным учреждением (институт) и обществом с ограниченной ответственностью. Суть рассмотренного ВАС в порядке надзора спора касалась наличия оснований для признания ничтожной сделкой договора аренды нежилых помещений для использования под учреждение медицины, заключенного без согласия надлежащего представителя собственника имущества в лице Минздравсоцразвития России. Поводом к рассмотрению дела в порядке надзора стало обращение в ВАС Минздравсоцразвития России о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, договора аренды нежилых помещений.

Фабула дела: Федеральное государственное учреждение, подведомственное Минздравсоцразвития России, передало помещения, числящиеся на его балансе, в аренду. Институт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды этих помещений с целью использования под учреждения медицины. Основанием для этого было распоряжение территориального управления Росимущества. Впоследствии институт обратился в арбитражный суд, полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой. При этом, заявитель обосновывает свои требования тем, что договор заключен без согласия надлежащего представителя собственника недвижимости в лице Минздравсоцразвития, а также в отсутствии экспертного заключения об оценке последствий его заключения.

Арбитражные суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований института, посчитав, что объем полномочий Минздравсоцразвития в части распоряжения федеральным имуществом определен не был. Положение о Минздравсоцразвития не является документом, наделяющим министерство такими полномочиями, поскольку содержит отсылочные нормы по вопросу регламентирования указанных полномочий. При этом, передача институтом спорных помещений в аренду осуществлена на основании распоряжения территориального управления.

Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум, указав, что федеральные органы исполнительной власти осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного подведомственным этим органам государственным учреждениям. Президиум ВАС не согласился с выводами судов нижестоящих инстанций и удовлетворил заявление Минздравсоцразвития, мотивируя свое постановление следующим. Сдавать имущество в аренду вправе его собственник. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником. Арендуемое имущество закреплено за институтом на праве оперативного управления и является федеральной собственностью. Полномочия учредителя института осуществляло Минздравсоцразвития России. Однако в данной ситуации, Минздравсоцразвития России не согласовало передачу помещений в аренду с целью размещения общества.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что позиция судов относительно того, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является необоснованной. При этом, Президиум ВАС отмечает, что добросовестному арендатору занимавшему длительное время арендуемые помещение по ничтожному договору может быть дана отсрочка его выселения.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 13387/11
Москва 29 марта 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Бациева В.В., Витрянского В.В.,
Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А.,
Никифорова С.Б., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Хачикяна А.М.,
Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление Министерства здравоохранения и социального
развития Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора решения
Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2011 по делу
№ А53-22256/10, постановления Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 20.04.2011 и постановления Федерального
арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2011 по тому же
делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя – Министерства здравоохранения и социального
развития Российской Федерации (третьего лица) – Горбков И.Е.,
Никитенко И.Л.;
от федерального государственного учреждения «Ростовский научно-
исследовательский институт акушерства и педиатрии Министерства
здравоохранения и социального развития Российской Федерации»
(истца) – Малая Е.В.;
от общества с ограниченной ответственностью «Центр репродукции
человека и ЭКО» (ответчика) – Коза Е.В., Сагамонова К.Ю.;
от Территориального управления Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Ростовской области (третьего
лица) – Щепина Н.Н.
Заслушав и обсудив доклад судьи Хачикяна А.М. и объяснения
представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил
следующее.
Федеральное государственное учреждение «Ростовский научно-
исследовательский институт акушерства и педиатрии Министерства
здравоохранения и социального развития Российской Федерации» (далее –
институт) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к
обществу с ограниченной ответственностью «Центр репродукции человека
и ЭКО» (далее – общество) о применении последствий недействительности
ничтожной сделки – договора аренды нежилых помещений от 08.02.2010
№ 4 (далее – договор аренды), заключенного с обществом, и выселении
последнего из помещений № 30, 31, 32, 32а, 33, 34, 35 общей площадью
58,5 кв. метра, расположенных на первом этаже, и помещений № 1, 2, 3, 4,
4а, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,17, 18, 19, 22, 23, 24,25, 26, 27,
28, 28а, 29, 30, 31, 32, 33а, 34, 34а, 95, 96 общей площадью 400,8 кв. метра,
расположенных на втором этаже родильного отделения (литера Б) (далее –
арендуемое имущество, спорные помещения), находящегося по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 43/38/2.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
Территориальное управление Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Ростовской области (далее –
территориальное управление), Минздравсоцразвития России и Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2011 в
иске отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 20.04.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановлением от 15.07.2011 упомянутые решение и постановление
оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов
Минздравсоцразвития России просит их отменить, ссылаясь на
неправильное применение судами норм права, и принять новый судебный
акт об удовлетворении требований института.
Институт в отзыве поддерживает заявление Минздравсоцразвития
России.
В отзывах на заявление общество и территориальное управление
просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении,
отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании
представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что
заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела,
арендные отношения между сторонами начались в 1996 году.
Распоряжением территориального управления от 08.02.2010
№ 57-1-р (далее – распоряжение территориального управления) институту
поручено передать в аренду обществу для использования под учреждение
медицины находящиеся в федеральной собственности на балансе
института нежилые помещения общей площадью 459,3 кв. метра,
расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 43/38/2.
Институт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор
аренды этих помещений с целью использования под учреждения
медицины; срок действия договора – с 08.02.2010 по 08.02.2015. Договор
зарегистрирован в установленном порядке.
Полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой,
поскольку заключен без согласия надлежащего представителя
собственника арендуемого имущества в лице Минздравсоцразвития
России и в отсутствие экспертного заключения об оценке последствий его
заключения, институт обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу о том, что
на момент заключения договора аренды объем полномочий
Минздравсоцразвития России в части распоряжения федеральным
имуществом в установленном законом порядке не был определен,
Положение «О Министерстве здравоохранения и социального развития
Российской Федерации» (далее – Положение о Минздравсоцразвития
России), утвержденное постановлением Правительства Российской
Федерации от 30.06.2004 № 321, не является документом, наделяющим
министерство такими полномочиями, так как содержит отсылочные нормы
по вопросу регламентирования указанных полномочий. Полномочия
собственника в отношении арендуемого имущества осуществило
территориальное управление, поскольку в соответствии с Положением о
Территориальном управлении Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Ростовской области, утвержденным
приказом Федерального агентства по управлению государственным
имуществом от 05.03.2009 № 63, территориальное управление является
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
полномочия собственника в отношении имущества федеральных
государственных учреждений, зарегистрированных на территории
Ростовской области. Передача институтом спорных помещений в аренду
осуществлена на основании распоряжения территориального управления.
Однако судами не учтено следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также
лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в
аренду.
Арендуемое имущество является федеральной собственностью и
закреплено за институтом на праве оперативного управления.
Исходя из статьи 296 Гражданского кодекса, учреждение и казенное
предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного
управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах,
установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности,
назначением этого имущества и, если иное не установлено законом,
распоряжаются имуществом с согласия собственника этого имущества.
Институт является федеральным государственным учреждением
науки, его учредитель – Российская Федерация. Полномочия учредителя
осуществляет Министерство здравоохранения и социального развития
Российской Федерации.
Статьей 114 Конституции Российской Федерации вопросы
управления федеральной собственностью отнесены к компетенции
Правительства Российской Федерации.
Правительство Российской Федерации путем издания совокупности
нормативных актов делегировало свои полномочия по управлению
федеральной собственностью федеральным органам исполнительной
власти, определив их компетенцию в соответствующих положениях,
устанавливающих их полномочия и порядок деятельности.
Положением о Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденным постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, определено,
что Росимущество является уполномоченным органом исполнительной
власти, осуществляющим полномочия собственника, за исключением
случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством
Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы
исполнительной власти.
Пунктом 2.12 Типового регламента взаимодействия федеральных
органов исполнительной власти, утвержденного постановлением
Правительства Российской Федерации от 19.01.2005 № 30, установлено,
что федеральные органы исполнительной власти осуществляют
полномочия собственника в отношении федерального имущества,
переданного подведомственным этим органам федеральным
государственным учреждениям.
Распоряжением Правительства Российской Федерации «Об
утверждении перечня федеральных государственных учреждений,
находящихся в ведении Минздравсоцразвития России» от 10.09.2008
№ 1300-р институт отнесен в ведение Минздравсоцразвития России.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.06.2008
№ 423 «О некоторых вопросах деятельности Министерства
здравоохранения и социального развития Российской Федерации и
Федерального медико-биологического агентства» подпункт 5.5 Положения
о Минздравсоцразвития России был изложен в следующей редакции:
Минздравсоцразвития России осуществляет в порядке и пределах,
определенных федеральными законами, актами Президента Российской
Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия
собственника в отношении федерального имущества, необходимого для
обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной
власти в установленной пунктом 1 данного Положения сфере
деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным
государственным унитарным предприятиям, федеральным
государственным учреждениям и казенным предприятиям,
подведомственным министерству.
В корреспонденции с указанным постановлением Федеральное
агентство по управлению федеральным имуществом на основании
постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 № 200
«Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным
имуществом» наделено полномочиями собственника имущества
федеральных государственных предприятий и государственных
учреждений за исключением полномочий собственника, которые в
соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные
агентства.
Как следует из письма Минздравсоцразвития России от 24.12.2009
№ 28-1/10/2-10540 министерство не согласовало передачу в аренду
данного федерального недвижимого имущества с целью размещения
общества и просило предоставить предложения о дальнейшем
использовании спорных помещений для осуществления уставной
деятельности института.
Следовательно, вывод судов о том, что институт заключил договор
аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является
неверным, а значит, у судов не имелось оснований для отказа в признании
договора аренды недействительным и применении последствий его
недействительности.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают
единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм
права и согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Вместе с тем Президиум учитывает, что арендные отношения
возникли между сторонами в 1996 году и до настоящего времени общество
добросовестно исполняло свои обязанности по договору аренды, а
институт и представитель Минздравсоцразвития России не требовали
прекращения арендных отношений. Кроме того, арендатор занимал
спорные помещения с согласия (распоряжения) другого органа
исполнительной власти – территориального управления.
При названных условиях немедленное выселение общества из
спорных помещений нарушило бы баланс взаимных интересов и принцип
справедливости.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, Президиум
считает необходимым предоставить ответчику отсрочку в выселении из
занимаемых им помещений института сроком на один год.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по
делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на
основании норм права в истолковании, расходящемся с содержащимся в
настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на
основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2011 по
делу № А53-22256/10, постановление Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 20.04.2011 и постановление Федерального
арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2011 по тому же
делу отменить.
Требования федерального государственного учреждения
«Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии
Министерства здравоохранения и социального развития Российской
Федерации» удовлетворить.
Признать договор аренды нежилых помещений от 08.02.2010 № 4
недействительным. Выселить общество с ограниченной ответственностью
«Центр репродукции человека и ЭКО» из помещений № 30, 31, 32, 32а, 33,
34, 35 общей площадью 58,5 кв. метра, расположенных на первом этаже, и
помещений № 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,17, 18,
19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 28а, 29, 30, 31, 32, 33а, 34, 34а, 95, 96 общей
площадью 400,8 кв. метра, расположенных на втором этаже родильного
отделения (литера Б), находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону,
ул. Мечникова, 43/38/2.
Предоставить отсрочку исполнения настоящего постановления
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на один
год.
Председательствующий А.А. Иванов