Действующее законодательство не наделяет регистратора правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25 июля 2011 года рассмотрел спор между обществом с ограниченной ответственностью и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Спор состоял в следующем. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение), и возложении на управление обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение.

 

Решением Арбитражного суда заявленные требования удовлетворены, отказ управления признан незаконным как не соответствующий Федеральному закону о регистрации. На управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права не позднее 10 дней с момента вступления решения в законную силу. Суды апелляционной и кассационной инстанции согласились с позицией суда первой инстанции и оставили решение без изменений. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора управление просит их отменить, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

 

В качестве основания для государственной регистрации перехода права на спорное помещение представлен договор купли-продажи, заключенный на основании Федерального закона № 159-ФЗ. Управление приостановило государственную регистрацию в соответствии со статьей 19 Закона о регистрации и уведомлением предложило обществу представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение условий возникновения у него преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения. В уведомлении регистратор также указал на необходимость представления документов, подтверждающих, что общество относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

 

Письмом управление сообщило сторонам сделки о том, что дополнительно представленный обществом договор аренды части здания является незаключенным, поскольку при сроке действия он не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистратор сделал вывод, что арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании общества непрерывно в течение двух лет. Президиум ВАС указал, что действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

 

Условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Таким образом, Президиум ВАС считает, что у регистратора не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

№ 1018/11

Москва 25 июля 2011 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в

составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю.,

Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А.,

Першутова А.Г., Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. –

рассмотрел заявление Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской

области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда

Нижегородской области от 16.04.2010 по делу № А43-3374/2010-10-67,

постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010

и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа

от 02.11.2010 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель заявителя – Управления

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Нижегородской области (ответчика) – Григорьева О.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., а также объяснения

представителя ответчика, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ягуар-2» (далее –

общество «Ягуар-2», общество) обратилось в Арбитражный суд

Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Нижегородской области (далее – управление,

регистратор) от 05.02.2010 № 10/132/2009-220 об отказе в государственной

регистрации перехода права собственности на объект недвижимого

имущества – нежилое встроенное помещение подвала площадью

168,6 кв. метра с условным № 52-52-10/027/2009-326 (далее – спорное

помещение, арендуемое имущество), расположенное по адресу:

Нижегородская обл., г. Дзержинск, ул. Удриса, д. 5, и возложении на

управление обязанности по государственной регистрации перехода права

собственности на указанное помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации

города Дзержинска Нижегородской области (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010

заявленные требования удовлетворены, отказ управления признан

незаконным как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), на управление

возложена обязанность осуществить государственную регистрацию

перехода права не позднее 10 дней с момента вступления решения в

законную силу.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда

от 30.07.2010 решение от 16.04.2010 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановлением от 02.11.2010 указанные судебные акты оставил без

изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской

Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора

управление просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в

толковании и применении судами норм права, принять по делу новый

судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

В отзыве на заявление общество «Ягуар-2» просит оставить

оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве

на него и выступлении присутствующего в заседании представителя

участвующего в деле лица, Президиум считает, что заявление не подлежит

удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела,

администрацией города Дзержинска 13.11.2009 принято постановление

№ 4702 о приватизации спорного помещения в связи с реализацией

обществом «Ягуар-2» преимущественного права на приобретение

арендуемого муниципального имущества по рыночной стоимости в

размере 420 800 рублей.

Комитет (продавец) и общество (покупатель) 27.11.2009 заключили

договор № 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом

(далее – договор купли-продажи) и 22.12.2009 обратились в управление

с заявлением о государственной регистрации перехода права

собственности.

Указав, что в качестве основания для государственной регистрации

перехода права на спорное помещение представлен договор купли-

продажи, заключенный на основании Федерального закона от 22.07.2008

№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,

находящегося в государственной собственности субъектов Российской

Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого

субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении

изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(далее – Закон № 159-ФЗ), управление приостановило государственную

регистрацию в соответствии со статьей 19 Закона о регистрации и

уведомлением от 18.01.2010 № 10/132/2009-220 предложило обществу

представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение

условий возникновения у него преимущественного права на приобретение

в собственность спорного помещения, установленных статьей 3 Закона

№ 159-ФЗ.

В уведомлении регистратор также указал на необходимость

представления документов, подтверждающих, что общество относится к

категории субъектов малого или среднего предпринимательства

применительно к статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ

«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской

Федерации».

Кроме того, управление обратило внимание на то, что согласно

сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) спорное помещение является

предметом аренды с 29.11.2007 на основании договора от 29.11.2007

№ 31039/1, зарегистрированного в ЕГРП в тот же день, что не

соответствует условию о непрерывном владении и пользовании

имуществом на основании договора или договоров в течение двух и более

лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 05.02.2010 № 10/132/2009-220 управление сообщило

сторонам сделки о том, что дополнительно представленный обществом

договор аренды части здания (нежилого помещения), подписанный

комитетом и обществом «Ягуар-2» 24.01.2003, в силу пункта 2 статьи 609

Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Закона о

регистрации является незаключенным, поскольку при сроке действия

с 01.01.2003 по 01.01.2007 он не был зарегистрирован в установленном

законом порядке.

Регистратор сделал вывод, что арендуемое имущество не находилось

во владении и пользовании общества непрерывно в течение двух лет до

вступления в силу Закона № 159-ФЗ, поэтому указал на отсутствие

совокупности условий, перечисленных в статье 3 Закона, для

возникновения у общества преимущественного права на приобретение

этого имущества в собственность и отказал в государственной регистрации

перехода права собственности со ссылкой на абзацы четыре, восемь и

десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку договор купли-

продажи, представленный на государственную регистрацию,

свидетельствует об отсутствии у общества прав на спорное помещение.

Общество «Ягуар-2», сочтя отказ незаконным и нарушающим его

права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности,

обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции

исходил из того, что в силу статей 13 и 17 Закона о регистрации объектом

правовой экспертизы регистратора является только договор купли-

продажи, истребование у заявителя дополнительных документов не

допускается.

Суд, установив, что упомянутый договор по форме и содержанию

составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-

продажи, содержит все существенные условия для договоров данного

вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и

исправлений не имеет, право муниципальной собственности на спорное

помещение зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу пункта 2 статьи 125

Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отчуждать

имущество от имени муниципального образования, признал названный

договор соответствующим требованиям статьи 18 Закона о регистрации и

сделал вывод об отсутствии у регистратора правовых оснований для

отказа в государственной регистрации перехода права.

Суд счел, что управление не вправе при проведении правовой

экспертизы данной сделки оценивать наличие или отсутствие у общества

условий для реализации преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества, определенных статьей 3 Закона № 159-ФЗ,

поскольку Закон относит этот вопрос к компетенции продавца

муниципального имущества – муниципального образования в лице

исполнительного органа местного самоуправления, который в

рассматриваемом случае установил у общества наличие соответствующих

условий для реализации преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества. Действующее законодательство не содержит

положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у

лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет

его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению

договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой

инстанции, дополнительно обосновав законность сделки ссылками на

пункт 3 статьи 424, пункт 1 статьи 432, статьи 554, 555, 556 Гражданского

кодекса Российской Федерации, а также указав, что подписанию спорного

договора купли-продажи предшествовало принятие администрацией

города Дзержинска решения о продаже арендованного имущества, которое

не оспорено в установленном законом порядке и является действующим.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов первой и

апелляционной инстанций.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при

проведении государственной регистрации прав регистратор обязан

провести правовую экспертизу представленных на регистрацию

документов и проверить законность сделки.

Оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на

абзацах четыре, восемь и десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации,

согласно которым в государственной регистрации прав может быть

отказано, если документы, представленные на государственную

регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют

требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий

документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об

отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не

представлены документы, необходимые согласно названному Закону для

государственной регистрации прав.

Условия возникновения у субъектов малого или среднего

предпринимательства преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, не

относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи,

представленного в управление в качестве основания для регистрации

перехода права собственности на спорное помещение, поэтому

регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие

этих условий. Статьей 4 приведенного Закона данный вопрос отнесен к

компетенции органа государственной власти субъекта Российской

Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на

осуществление функций по приватизации имущества соответствующего

уровня собственности.

Таким образом, у регистратора не имелось законных оснований для

отказа в государственной регистрации перехода права.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты не

нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными

судами норм права, в связи с чем подлежат оставлению без изменения.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов,

принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся

с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть

пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет

других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1

части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010

по делу № А43-3374/2010-10-67, постановление Первого арбитражного

апелляционного суда от 30.07.2010 и постановление Федерального

арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.11.2010 по тому же делу

оставить без изменения.

Заявление Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оставить

без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Иванов

адвокат регистрация сми лицензии связи