Условие о передаче имущества после государственной регистрации не нарушает требований законодательства


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 5785/11 от 20 сентября 2011 года, в котором рассматривался спор между закрытым акционерным обществом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации. Спор состоял в следующем. Общество с ограниченной ответственностью и закрытое акционерное общество заключили договор купли-продажи помещения. В пункте 3.1 указанного договора стороны предусмотрели, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.

 

Общества обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение от продавца к покупателю. Управление сначала приостановило, а затем сообщением отказало в государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, сославшись на отсутствие документа, подтверждающего его передачу от продавца к покупателю.

 

Не согласившись с этим решением управления, закрытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Решением Арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции и оставили решение без изменения. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит их отменить.

 

Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум. Президиум ВАС считает, что выводы судов основаны на неверном толковании норм Гражданского кодекса и позиции, сформированной в пункте 61 постановления № 10/22. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

 

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

 

Суды должны были руководствоваться при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

№ 5785/11

Москва 20 сентября 2011 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в

составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В.,

Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П.,

Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В.,

Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление закрытого акционерного общества «Юг Регион

Недвижимость» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного

суда Ставропольского края от 28.07.2010 по делу № А63-4629/10,

постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 19.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-

Кавказского округа от 21.02.2011 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – закрытого акционерного общества «Юг Регион

Недвижимость» – Разинкина А.В.;

от общества с ограниченной ответственностью «Лизингофис»

(третьего лица) – Бусень Т.Е.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также

объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум

установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Лизингофис» (далее –

общество «Лизингофис») (продавец) и закрытое акционерное общество

«Юг Регион Недвижимость» (далее – общество «Юг Регион

Недвижимость») (покупатель) заключили договор от 31.01.2010 купли-

продажи административно-торгового помещения общей площадью

656,4 кв. метра, кадастровый номер 26:12:000000:0000:24714/192:1001-

1002/А, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, д. 219

(далее – помещение, объект недвижимости).

В пункте 3.1 указанного договора стороны предусмотрели, что

передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение

пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права

собственности покупателя на помещение.

Общества «Лизингофис» и «Юг Регион Недвижимость» обратились

в Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление,

регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации

перехода права собственности на указанное помещение от продавца к

покупателю.

Управление сначала приостановило, а затем сообщением

от 30.04.2010 № 01/023/2010-862 (далее – решение управления) отказало в

государственной регистрации перехода права собственности на данный

объект недвижимости, сославшись на отсутствие документа,

подтверждающего его передачу от продавца к покупателю.

Не согласившись с этим решением управления, общество «Юг

Регион Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского

края с заявлением о признании его незаконным и обязании

регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию

перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2010 в

удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 19.10.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановлением от 21.02.2011 указанные судебные акты оставил без

изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской

Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой

инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной

инстанций общество «Юг Регион Недвижимость» просит их отменить,

ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении

норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и

выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих

в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат

отмене с принятием нового решения об удовлетворении требования о

признании решения управления незаконным по следующим основаниям.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований и

поддерживая позицию управления, сослались на положения статей 198,

200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551, статьи 556 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), указав, что условие

договора купли-продажи от 31.01.2010 о передаче спорного помещения

после государственной регистрации перехода права собственности

нарушает стабильность гражданского оборота, так как не обеспечивает

сохранения за покупателем права собственности и исключает правовые

основания для государственной регистрации имущества. Фактическая

передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может

быть исключена из юридического состава, требующегося для регистрации

права собственности.

Суд апелляционной инстанции также отклонил довод общества «Юг

Регион Недвижимость» о применении разъяснений, содержащихся в

абзаце четвертом пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда

Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

защитой права собственности и других вещных прав» (далее –

постановление № 10/22), поскольку он основан на неверном толковании

этого пункта, направленного на защиту прав покупателя от нарушений со

стороны продавца.

Однако выводы судов основаны на неверном толковании норм

Гражданского кодекса и позиции, сформированной в пункте 61

постановления № 10/22.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права

собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к

покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора

продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации

перехода права собственности не является основанием для изменения их

отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет,

что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство

продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным

после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами

соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о

моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по

его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи

недвижимости установить, что передача должна состояться после

государственной регистрации перехода права собственности.

Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче

имущества после государственной регистрации перехода права также не

нарушает каких-либо иных императивных требований российского

гражданского законодательства.

Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61

постановления № 10/22, согласно которой в случае, «когда договором

продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности

не зависит от исполнения обязанности продавца передать

соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим

имуществом не является препятствием для удовлетворения иска

покупателя о государственной регистрации перехода права», суды должны

были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду

право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после

государственной регистрации перехода права собственности на него и,

следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать

подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты

нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными

судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат

отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по

делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на

основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в

настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на

основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное, и руководствуясь статьей 303, пунктом 3

части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2010 по

делу № А63-4629/10, постановление Шестнадцатого арбитражного

апелляционного суда от 19.10.2010 и постановление Федерального

арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2011 по тому же

делу отменить.

Заявление закрытого акционерного общества «Юг Регион

Недвижимость» удовлетворить.

Решение Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

от 30.04.2010 № 01/023/2010-862 об отказе в государственной регистрации

права признать незаконным.

Председательствующий А.А. Иванов

адвокат регистрация сми лицензии связи