Договор уступки прав по сделке купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит государственной регистрации


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 6325/11 от 4 октября 2011 года, в котором рассматривался спор между обществом с ограниченной ответственностью и государственным предприятием. Спор состоял в следующем. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Федеральному государственному дорожно-эксплуатационному предприятию о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс сооружений производственной базы. Решением Арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции и оставили принятое решение без изменения.

 

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора общество просит их отменить, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отказывая обществу в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что истец обосновывает приобретение права собственности договором уступки, стороной которого предприятие не является, в связи с чем не может выступать надлежащим ответчиком по предъявленному иску о государственной регистрации этого договора. Суды апелляционной и кассационной инстанций признали выводы суда первой инстанции правильными, дополнительно сославшись на отсутствие доказательств обращения общества к предприятию с требованием о государственной регистрации договора купли-продажи.

 

Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум. Президиум ВАС считает, что суды не учли, что согласно требованиям статей 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом. В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3 статьи 560 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи предприятий и жилых помещений. Государственная регистрация сделок купли-продажи нежилых объектов недвижимости законом не предусмотрена. Из пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса следует, что государственной регистрации подлежит только уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации. Исходя из приведенных норм права, договор уступки прав по сделке купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит государственной регистрации.

 

Вместе с тем суды правильно отказали обществу в государственной регистрации перехода права собственности на сооружения. Общество не предъявило суду доказательств получения им сооружений от общества в счет договора уступки или по иным основаниям. При рассмотрении дела общество не ссылалось на наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск из договора купли-продажи до ликвидации общества. При названных условиях обращение с иском о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс сооружений как возникшего из договора с организацией, признанной банкротом и уже исключенной из реестра юридических лиц, представляет собой злоупотребление правом, недопустимое в силу статьи 10 Гражданского кодекса, что влечет отказ в иске. Таким образом, требование, заявленное обществом отклонено судами правомерно.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

№ 6325/11

Москва 4 октября 2011 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в

составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю.,

Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П.,

Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г.,

Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью

«ТВМ-трейд» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного

суда Московской области от 15.06.2010 по делу № А41-40307/09,

постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010

и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа

от 25.02.2011 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «ТВМ-

трейд» (истца) – Коновалова О.В., Михайлов А.В., Слесарева О.В.;

от Федерального государственного унитарного дорожно-

эксплуатационного предприятия № 21 (ответчика) – Твердова Т.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., а также объяснения

представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил

следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ТВМ-трейд» (далее –

общество «ТВМ-трейд») обратилось в Арбитражный суд Московской

области с иском к Федеральному государственному дорожно-

эксплуатационному предприятию № 21 (далее – предприятие)

о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс

сооружений производственной базы АБЗ «Кресты», расположенный по

адресу: Московская обл., Подольский р-н, Вороновское с/п, вблизи

д. Львово, 67-й километр автодороги А-101 Москва – Малоярославец –

Рославль, состоящий из железнодорожного тупика протяженностью

371 метр, площадью 879,1 кв. метра и ограждения разгрузочной площадки

из железобетонных блоков протяженностью 475 метров (далее –

сооружения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены

Территориальное управление Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Московской области и Федеральная

служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010

в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда

от 23.11.2010 решение от 15.06.2010 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением

от 25.02.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда

кассационной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской

Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора

общество «ТВМ-трейд» просит их отменить, ссылаясь на нарушение

единообразия в толковании и применении судами норм права, и направить

дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на заявление предприятие просит оспариваемые судебные

акты оставить без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве

на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей

участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление не подлежит

удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на

основании постановления Правительства Российской Федерации

от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами

исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника

имущества федерального государственного унитарного предприятия»

Министерством имущественных отношений Российской Федерации по

Московской области 28.07.2004 принято распоряжение № 214 о продаже

сооружений на аукционе.

Общество с ограниченной ответственностью «Любимый город»

(далее – общество «Любимый город», организатор торгов), действовавшее

на основании договора от 30.07.2004 № 06, заключенного с предприятием,

организовало и провело 13.09.2004 торги по продаже сооружений,

принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и

зарегистрированных за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Победителем торгов признано общество с ограниченной

ответственностью «Стройабсолют» (далее – общество «Стройабсолют»),

с которым организатор торгов 20.09.2004 заключил договор № 05 купли-

продажи (далее – договор купли-продажи) сооружений по цене

2 208 305 рублей с условием оплаты в течение 15-ти банковских дней с

даты подписания договора.

Имущество передается покупателю после подтверждения

поступления денежных средств на счет продавца и считается переданным с

момента утверждения предприятием передаточного акта (пункт 3.1

договора купли-продажи).

В материалы дела обществом «ТВМ-трейд» приобщены выписки

за 2004 год по лицевому счету общества «Любимый город» об уплате ему

обществом «Стройабсолют» за проданные сооружения 2 208 305 рублей,

из которых предприятию перечислены причитавшиеся ему 560 997 рублей

40 копеек (остальная сумма за вычетом комиссионного вознаграждения

подлежала направлению в федеральный бюджет). Предприятие в ходе

рассмотрения настоящего дела данный факт не оспаривало.

Согласно передаточному акту от 12.10.2004, утвержденному

предприятием в тот же день, имущество покупателю было передано.

Общества «Стройабсолют» и «ТВМ-трейд» 05.10.2006 заключили

договор уступки права требования (далее – договор уступки), согласно

которому первое уступает второму все права покупателя по договору

купли-продажи за встречное вознаграждение в размере 3 000 000 рублей

(без налогов), подлежащее уплате в течение шести месяцев с момента

подписания договора (пункты 1, 3 договора).

В упомянутом договоре уступки предусмотрено, что уступаемые

права переходят к обществу «ТВМ-трейд» с момента подписания

договора и в существующем на этот момент у общества «Стройабсолют»

объеме, включая права на государственную регистрацию права

собственности, на получение от продавца документов, необходимых для

регистрации права собственности, на отказ от договора, на земельный

участок, а также иные права, предусмотренные действующим

законодательством (пункты 2, 4).

Определением Арбитражного суда Московской области

от 10.05.2007 по делу № А41-К2-6164/07 в отношении общества

«Стройабсолют» введена процедура наблюдения, решением того же суда

от 17.01.2008 это общество признано несостоятельным (банкротом), в

отношении него открыто конкурсное производство, в ходе которого

установлено отсутствие у общества «Стройабсолют» какого-либо

имущества, в результате чего конкурсная масса не сформирована.

На основании определения Арбитражного суда Московской области

от 14.05.2009 по делу № А41-К2-6164/07 о завершении конкурсного

производства в Единый государственный реестр юридических лиц внесена

запись о ликвидации общества «Стройабсолют».

Общество «ТВМ-трейд», предъявляя в суд 06.11.2009 настоящий

иск, ссылалось на то, что общество «Стройабсолют» уступило ему права

по исполненному договору купли-продажи до регистрации права

собственности, а предприятие от государственной регистрации права

собственности уклоняется.

Отказывая обществу «ТВМ-трейд» в удовлетворении иска, суд

первой инстанции указал, что истец обосновывает приобретение права

собственности договором уступки, стороной которого предприятие не

является, в связи с чем не может выступать надлежащим ответчиком по

предъявленному иску о государственной регистрации этого договора.

Суды апелляционной и кассационной инстанций признали выводы

суда первой инстанции правильными, дополнительно сославшись на

отсутствие доказательств обращения общества «ТВМ-трейд» к

предприятию с требованием о государственной регистрации договора

купли-продажи.

Однако суды не учли, что согласно требованиям статей 131 и 164

Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский

кодекс) государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

осуществляется только в случаях, установленных законом.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3

статьи 560 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат

сделки купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственная регистрация сделок купли-продажи нежилых объектов

недвижимости законом не предусмотрена.

Из пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса следует, что

государственной регистрации подлежит только уступка требования по

сделке, требующей государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм права, договор уступки прав по сделке

купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит

государственной регистрации.

В данном случае право собственности на сооружения должно

переходить не на основании договора уступки прав, поскольку такое

соглашение не является сделкой об отчуждении вещи, а на основании

договора купли-продажи сооружений.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса суд вправе

вынести решение о государственной регистрации перехода права

собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи

недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от

государственной регистрации перехода права.

Вместе с тем суды правильно отказали обществу «ТВМ-трейд» в

государственной регистрации перехода права собственности на

сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются

действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с

намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление

правом в иных формах. В случае установления факта злоупотребления

правом суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Общество «ТВМ-трейд» при рассмотрении дела указывало, что

узнало о банкротстве общества «Стройабсолют» в мае 2007 года. Но до

момента ликвидации последнего (26.05.2009) не смогло добиться от него

содействия в государственной регистрации перехода права. Однако

общество «ТВМ-трейд» не подтвердило ни факт обращений к обществу

«Стройабсолют» за таким содействием, ни предъявления ему требований о

передаче сооружений, ни получения статуса кредитора в деле о

банкротстве этого общества, ни уплату ему вознаграждения за уступку

прав покупателя на сооружения.

Предприятие представило документы о намерении общества

«Стройабсолют» уступить в 2007 году права покупателя сооружений не

обществу «ТВМ-трейд», а сторонней организации.

Общество «ТВМ-трейд» не предъявило суду доказательств

получения им сооружений от общества «Стройабсолют» в счет договора

уступки или по иным основаниям.

Более того, переданные в 2004 году по акту приема-передачи

обществу «Стройабсолют» сооружения не только зарегистрированы за

предприятием в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, но и находятся в его фактическом владении,

что подтверждено представителями обеих сторон дела на заседании

Президиума.

Требование о государственной регистрации перехода права на

сооружения общество «ТВМ-трейд» заявило предприятию 12.08.2009, то

есть после ликвидации общества «Стройабсолют» и непосредственно

перед обращением в суд.

Проверить обстоятельства получения (выбытия) комплекса

сооружений обществом «Стройабсолют», установить причины, по

которым оно не регистрировало с 2004 года права на сооружения, в том

числе в период банкротства, после ликвидации указанного общества

невозможно, о чем общество «ТВМ-трейд» не могло не знать, предъявляя

06.11.2009 настоящее требование в арбитражный суд.

При рассмотрении дела общество «ТВМ-трейд» не ссылалось на

наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск

из договора купли-продажи 2004 года до ликвидации общества

«Стройабсолют».

При названных условиях обращение в 2009 году с иском о

государственной регистрации перехода права собственности на комплекс

сооружений как возникшего из договора с организацией, признанной

банкротом и уже исключенной из реестра юридических лиц, представляет

собой злоупотребление правом, недопустимое в силу статьи 10

Гражданского кодекса, что влечет отказ в иске.

Таким образом, требование, заявленное обществом «ТВМ-трейд»,

отклонено судами правомерно.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1

части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010

по делу № А41-40307/09, постановление Десятого арбитражного

апелляционного суда от 23.11.2010 и постановление Федерального

арбитражного суда Московского округа от 25.02.2011 оставить без

изменения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «ТВМ-трейд»

оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Иванов

адвокат регистрация сми лицензии связи