Реконструкция общежития в жилой дом допускается с помощью договора долевого участия в строительстве
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 17395/11 от 22 мая 2012 года, в котором рассматривался спор между Ульяновским областным Союзом потребительских обществ и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Суть рассмотренного ВАС в порядке надзора спора касалась права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства не только для создания нового объекта недвижимости, но и для его реконструкции. Поводом к рассмотрению дела в порядке надзора стало обращение в ВАС Союза потребительских обществ о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Фабула дела: Ульяновский областной Союз потребительских обществ имеет в собственности здание общежития. Мэрией города союзу выдано разрешение на реконструкцию здания общежития под многоквартирный жилой дом. Впоследствии между союзом (застройщиком) и гражданином (участником долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В результате союз и гражданин обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия. Однако управление отказало в государственной регистрации спорного договора, указав, что застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции здания. Союз не согласился с отказом управления и обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Арбитражные суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований союза, указав, что Закон об участии в долевом строительстве подразумевает строительство (создание) нового многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, суды пришли к выводу о том, что поскольку создание в результате реконструкции нового объекта недвижимости материалами дела не подтверждается, к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства положения Закона об участии в долевом строительстве неприменимы.
Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум, указав, что в законодательстве не содержится прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Президиум ВАС не согласился с правовой позицией судов нижестоящих инстанций и удовлетворил заявление союза, мотивируя свое постановление следующим. Действующее законодательство предусматривает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта. Однако Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.
В настоящем деле, поскольку созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию, то привлечение союзом денежных средств граждан, могло осуществляться на основании договоров участия в долевом строительстве.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 17395/11
Москва 22 мая 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Бациева В.В.,
Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Козловой О.А.,
Маковской А.А., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление Ульяновского областного Союза
потребительских обществ о пересмотре в порядке надзора решения
Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 по делу
№ А72-2981/2011, постановления Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 31.08.2011 и постановления Федерального
арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011 по тому же делу.
Путем использования видеоконференц-связи при содействии
Арбитражного суда Ульяновской области (судья Рогожин С.П.) в
заседании приняли участие:
представитель заявителя – Ульяновского областного Союза
потребительских обществ – Егорочкин А.Л.;
представитель Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области –
Елисеева Л.В.;
гражданин Инешин К.А. (третье лицо).
Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также
объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум
установил следующее.
Ульяновский областной Союз потребительских обществ (далее –
союз) являлся собственником здания общежития, расположенного по
адресу: г. Ульяновск, ул. Розы Люксембург, д. 42, и земельного участка
под ним площадью 2639,7 кв. метра, что подтверждается свидетельствами
о государственной регистрации права.
Мэрия города Ульяновска 01.12.2010 выдала союзу разрешение на
строительство № RU73304000-377, предусматривающее реконструкцию
здания общежития под многоквартирный жилой дом.
Союзом (застройщиком) и гражданином Инешиным К.А.
(участником долевого строительства) 12.01.2011 заключен договор
долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома № 1,
по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц
построить (создать) многоквартирный дом путем реконструкции
5-этажного здания общежития со встроенно-пристроенными помещениями
и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать
согласованный сторонами объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства.
Союз и Инешин К.А. 22.02.2011 обратились в Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области (далее – управление) с заявлением о
государственной регистрации договора долевого участия в строительстве
(создании) многоквартирного дома от 12.01.2011 № 1 (далее – спорный
договор) в соответствии с положениями Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон).
Уведомлением от 18.03.2011 № 01/138/2011-051 государственная
регистрация была приостановлена.
Управление в сообщении от 19.04.2011 № 01/138/2011-051 отказало в
государственной регистрации спорного договора, сославшись на то, что
застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого
строительства для реконструкции здания общежития под
многоквартирный жилой дом.
Не согласившись с данным отказом, союз обратился в Арбитражный
суд Ульяновской области с требованием о признании этого решения
управления незаконным.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 в
удовлетворении заявленного требования отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда
от 31.08.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением
от 22.11.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда
апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов
союз просит отменить их, ссылаясь на нарушение единообразия в
толковании и применении арбитражными судами норм права, и принять
новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
В отзыве на заявление управление просит оспариваемые судебные
акты оставить в силе как соответствующие действующему
законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве
на него и выступлениях представителей участвующих в деле лиц,
Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по
следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды
поддержали позицию управления, сославшись на то, что Закон об участии
в долевом строительстве подразумевает строительство (создание) нового
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Проанализировав положения Градостроительного кодекса
Российской Федерации, суды указали на то, что реконструкция
представляет собой изменение параметров объектов капитального
строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения,
а не создание нового объекта.
Установив, что союз должен был провести реконструкцию в
отношении существующего объекта недвижимости, на который уже
зарегистрировано право собственности, создание в результате
реконструкции нового объекта недвижимости материалами дела не
подтверждается, разрешение на реконструкцию выдано на имеющийся
объект недвижимости, суды пришли к выводу, что к правоотношениям
между застройщиком и участником долевого строительства положения
Закона об участии в долевом строительстве неприменимы.
Между тем при толковании и применении норм Закона об участии в
долевом строительстве суды не учли следующее.
Градостроительный кодекс Российской Федерации различает
понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального
строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает
создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания,
так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.
Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого
указания на применение его положений в случае создания
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем
реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого
запрета на их применение в названном случае.
При этом положения Закона об участии в долевом строительстве,
регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств
граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление
гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников
долевого строительства. Законом предусмотрены специальные
повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и
оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности
установлено требование о его государственной регистрации.
Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов
участников долевого строительства, Закон определяет специальные
требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для
строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение
закрепленных требований. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона
об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств
граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на
жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент
привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке,
установленном законодательством о градостроительной деятельности,
допускается только одним из трех указанных способов:
на основании договора участия в долевом строительстве;
путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве
аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в
установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном
участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных
сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от
эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством
Российской Федерации о ценных бумагах;
жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими
деятельность таких кооперативов.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, союз
являлся собственником подлежащего реконструкции объекта
недвижимости в виде общежития, право собственности на него было
зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал
реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено
и который был введен в эксплуатацию.
Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного
объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми
помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его
реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный
дом подлежал вводу в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах привлечение союзом денежных средств
граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на
жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате
реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не
введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только
способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в
долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в
долевом строительстве.
Из оспариваемых судебных актов не следует, что судами было
установлено, что союз как застройщик не отвечает требованиям Закона об
участии в долевом строительстве. Спорный договор по своему
содержанию отвечает требованиям Закона об участии в долевом
строительстве, содержит все существенные условия, определенные этим
Законом. Следовательно, оснований для отказа в его государственной
регистрации у управления не имелось.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты
нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными
судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат
отмене.
Союзом представлено разрешение на ввод реконструированного
объекта в эксплуатацию от 30.12.2011. Принимая во внимание, что
стороны спорного договора обращались в управление с заявлением о его
регистрации до ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом
порядке, в целях устранения допущенного нарушения прав и законных
интересов союза и участника долевого строительства, учитывая
требования части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, суд обязывает управление зарегистрировать
указанный договор.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по
делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на
основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в
настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на
основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 по
делу № А72-2981/2011, постановление Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 31.08.2011 и постановление Федерального
арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011 отменить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области об отказе в государственной регистрации договора долевого
участия в строительстве (создании) многоквартирного дома от 12.01.2011
№ 1, изложенное в сообщении от 19.04.2011 № 01/138/2011-051, как не
соответствующее Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации».
Обязать Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области
зарегистрировать договор долевого участия в строительстве (создании)
многоквартирного дома от 12.01.2011 № 1.
Председательствующий А.А. Иванов