Реконструкция общежития в жилой дом допускается с помощью договора долевого участия в строительстве

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 17395/11 от 22 мая 2012 года, в котором рассматривался спор между Ульяновским областным Союзом потребительских обществ и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Суть рассмотренного ВАС в порядке надзора спора касалась права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства не только для создания нового объекта недвижимости, но и для его реконструкции. Поводом к рассмотрению дела в порядке надзора стало обращение в ВАС Союза потребительских обществ о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

 

Фабула дела: Ульяновский областной Союз потребительских обществ имеет в собственности здание общежития. Мэрией города союзу выдано разрешение на реконструкцию здания общежития под многоквартирный жилой дом. Впоследствии между союзом (застройщиком) и гражданином (участником долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В результате союз и гражданин обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия. Однако управление отказало в государственной регистрации спорного договора, указав, что застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции здания. Союз не согласился с отказом управления и обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

 

Арбитражные суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований союза, указав, что Закон об участии в долевом строительстве подразумевает строительство (создание) нового многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, суды пришли к выводу о том, что поскольку создание в результате реконструкции нового объекта недвижимости материалами дела не подтверждается, к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства положения Закона об участии в долевом строительстве неприменимы.

 

Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум, указав, что в законодательстве не содержится прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Президиум ВАС не согласился с правовой позицией судов нижестоящих инстанций и удовлетворил заявление союза, мотивируя свое постановление следующим. Действующее законодательство предусматривает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта. Однако Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

 

В настоящем деле, поскольку созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию, то привлечение союзом денежных средств граждан, могло осуществляться на основании договоров участия в долевом строительстве.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

№ 17395/11

Москва 22 мая 2012 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в

составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Бациева В.В.,

Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Козловой О.А.,

Маковской А.А., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление Ульяновского областного Союза

потребительских обществ о пересмотре в порядке надзора решения

Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 по делу

№ А72-2981/2011, постановления Одиннадцатого арбитражного

апелляционного суда от 31.08.2011 и постановления Федерального

арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011 по тому же делу.

Путем использования видеоконференц-связи при содействии

Арбитражного суда Ульяновской области (судья Рогожин С.П.) в

заседании приняли участие:

представитель заявителя – Ульяновского областного Союза

потребительских обществ – Егорочкин А.Л.;

представитель Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области –

Елисеева Л.В.;

гражданин Инешин К.А. (третье лицо).

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также

объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум

установил следующее.

Ульяновский областной Союз потребительских обществ (далее –

союз) являлся собственником здания общежития, расположенного по

адресу: г. Ульяновск, ул. Розы Люксембург, д. 42, и земельного участка

под ним площадью 2639,7 кв. метра, что подтверждается свидетельствами

о государственной регистрации права.

Мэрия города Ульяновска 01.12.2010 выдала союзу разрешение на

строительство № RU73304000-377, предусматривающее реконструкцию

здания общежития под многоквартирный жилой дом.

Союзом (застройщиком) и гражданином Инешиным К.А.

(участником долевого строительства) 12.01.2011 заключен договор

долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома № 1,

по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный

договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц

построить (создать) многоквартирный дом путем реконструкции

5-этажного здания общежития со встроенно-пристроенными помещениями

и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать

согласованный сторонами объект долевого строительства участнику

долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную

договором цену и принять объект долевого строительства.

Союз и Инешин К.А. 22.02.2011 обратились в Управление

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Ульяновской области (далее – управление) с заявлением о

государственной регистрации договора долевого участия в строительстве

(создании) многоквартирного дома от 12.01.2011 № 1 (далее – спорный

договор) в соответствии с положениями Федерального закона

от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении

изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон).

Уведомлением от 18.03.2011 № 01/138/2011-051 государственная

регистрация была приостановлена.

Управление в сообщении от 19.04.2011 № 01/138/2011-051 отказало в

государственной регистрации спорного договора, сославшись на то, что

застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого

строительства для реконструкции здания общежития под

многоквартирный жилой дом.

Не согласившись с данным отказом, союз обратился в Арбитражный

суд Ульяновской области с требованием о признании этого решения

управления незаконным.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 в

удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда

от 31.08.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением

от 22.11.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда

апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской

Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов

союз просит отменить их, ссылаясь на нарушение единообразия в

толковании и применении арбитражными судами норм права, и принять

новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

В отзыве на заявление управление просит оспариваемые судебные

акты оставить в силе как соответствующие действующему

законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве

на него и выступлениях представителей участвующих в деле лиц,

Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по

следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды

поддержали позицию управления, сославшись на то, что Закон об участии

в долевом строительстве подразумевает строительство (создание) нового

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Проанализировав положения Градостроительного кодекса

Российской Федерации, суды указали на то, что реконструкция

представляет собой изменение параметров объектов капитального

строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения,

а не создание нового объекта.

Установив, что союз должен был провести реконструкцию в

отношении существующего объекта недвижимости, на который уже

зарегистрировано право собственности, создание в результате

реконструкции нового объекта недвижимости материалами дела не

подтверждается, разрешение на реконструкцию выдано на имеющийся

объект недвижимости, суды пришли к выводу, что к правоотношениям

между застройщиком и участником долевого строительства положения

Закона об участии в долевом строительстве неприменимы.

Между тем при толковании и применении норм Закона об участии в

долевом строительстве суды не учли следующее.

Градостроительный кодекс Российской Федерации различает

понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального

строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает

создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания,

так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого

указания на применение его положений в случае создания

многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем

реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого

запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве,

регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств

граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных

домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление

гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников

долевого строительства. Законом предусмотрены специальные

повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и

оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности

установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов

участников долевого строительства, Закон определяет специальные

требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для

строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение

закрепленных требований. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона

об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств

граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на

жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент

привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке,

установленном законодательством о градостроительной деятельности,

допускается только одним из трех указанных способов:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве

аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в

установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном

участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных

сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от

эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством

Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными

кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими

деятельность таких кооперативов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, союз

являлся собственником подлежащего реконструкции объекта

недвижимости в виде общежития, право собственности на него было

зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал

реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено

и который был введен в эксплуатацию.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного

объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми

помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его

реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный

дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение союзом денежных средств

граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на

жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате

реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не

введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только

способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в

долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в

долевом строительстве.

Из оспариваемых судебных актов не следует, что судами было

установлено, что союз как застройщик не отвечает требованиям Закона об

участии в долевом строительстве. Спорный договор по своему

содержанию отвечает требованиям Закона об участии в долевом

строительстве, содержит все существенные условия, определенные этим

Законом. Следовательно, оснований для отказа в его государственной

регистрации у управления не имелось.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты

нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными

судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат

отмене.

Союзом представлено разрешение на ввод реконструированного

объекта в эксплуатацию от 30.12.2011. Принимая во внимание, что

стороны спорного договора обращались в управление с заявлением о его

регистрации до ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом

порядке, в целях устранения допущенного нарушения прав и законных

интересов союза и участника долевого строительства, учитывая

требования части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, суд обязывает управление зарегистрировать

указанный договор.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по

делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на

основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в

настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на

основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3

части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 по

делу № А72-2981/2011, постановление Одиннадцатого арбитражного

апелляционного суда от 31.08.2011 и постановление Федерального

арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011 отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской

области об отказе в государственной регистрации договора долевого

участия в строительстве (создании) многоквартирного дома от 12.01.2011

№ 1, изложенное в сообщении от 19.04.2011 № 01/138/2011-051, как не

соответствующее Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об

участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

Российской Федерации».

Обязать Управление Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

зарегистрировать договор долевого участия в строительстве (создании)

многоквартирного дома от 12.01.2011 № 1.

Председательствующий А.А. Иванов